I contratti possono essere oggetto di operazioni differenti: dalla loro stipulazione, infatti, questi possono subire modifiche, integrazioni, stralci, deroghe e anche cessioni.
La cessione, in generale, si definisce come quel momento nel quale il contratto stesso viene ceduto ad un’altra persona, fisica o giuridica, che diventerà il titolare del negozio giuridico e che potrà, quindi, subire tutte le conseguenze che deriveranno dall’esercizio dei diritti e dei doveri connessi a tale contratto .
La cessione del contratto riguarda moltissimi tipi di contratto, e comprende anche i contratti di locazione, cioè quelli che vengono a consentire ad un soggetto di occupare legittimamente un edificio.
Il contratto di locazione commerciale e la cessione
Nel momento in cui si faccia riferimento all’esercizio di un’attività dalla quale derivi un reddito, sia essa un’azienda sia nel caso in cui questa venga esercitata secondo altre forme, per occupare legittimamente un edificio sarà fondamentale avere un contratto di locazione commerciale, che si differenzia da quello che viene stipulato per un’abitazione proprio con riferimento al tipo di attività che verrà esercitata nell’immobile.
Anche il contratto di locazione commerciale potrà essere oggetto di cessione, e le norme alle quali si farà riferimento in questi casi sono quelle contenute nella Legge 392/78 ed, in modo particolare, all’interno dell’articolo 36 della legge stessa. Secondo queste disposizioni, il conduttore ha la facoltà di cedere a terzi il suo contratto di locazione ad uso commerciale. Questa cessione può avvenire anche senza che vi sia il consenso del locatore, ma solo nel caso in cui insieme ai locali venga anche ceduta l’azienda.
Il motivo è semplice: nella vendita di un’azienda non si potrà privare l’acquirente dello spazio fisico nel quale esercitare le attività ad essa connesse. La legge 392 del 1978, quindi, va a derogare, in questi casi, a quanto disposto dall’articolo 1594 del Codice Civile, nel quale si specifica come non si possa cedere il contratto di locazione in mancanza del consenso necessario del locatore.
Cessione del contratto di locazione e pluralità di immobili
Nel caso in cui la sede aziendale, o comunque alcune delle sue unità produttive, siano costituite da una pluralità di immobili, sarà possibile non estendere la cessione del contratto di locazione a tutti gli immobili, potendo, all’interno del negozio giuridico che verrà costituito tra le parti, specificare quali immobili siano ricompresi nella cessione stessa. Ovviamente, anche in questo caso si dovrà ravvisare la presenza di un accordo tra le parti, tra chi ceda l’azienda e chi la acquisti.
Cessione del contratto di locazione: automatica oppure no?
Secondo gli orientamenti di dottrina e giurisprudenza, compresa la Cassazione, a seguito della cessione dell’azienda, la cessione non sarebbe automatica. In questo caso, infatti, sarebbe comunque fondamentale, per ottenere il passaggio nella titolarità del contratto stesso, un accordo scritto che rechi l’indicazione del trasferimento della locazione, oppure che indichi la sublocazione della sede aziendale. Gli accordi, quindi, andrebbero comunque specificati in modo separato, e cedere l’azienda non comporterebbe in automatico la modifica dell’originario contratto di locazione.
