La legge italiana è molto complessa e ricca di atti, di normative, di vincoli, di leggi, di codici. Non sempre è facile per tutti ed in ogni momento districarsi in questa fitta trama di complesse regole e norme dalla difficile interpretazione.
La disciplina italiana contempla un fenomeno molto particolare, quello dell’usucapione: si tratta di un modo di acquisto di una proprietà diverso da quello a cui tutti sono abituati a pensare (ovvero comprando con scambio di denaro o di beni). L’usucapione ha solo una grande e problematica complicazione: è lungo e lento.
Nel caso delle coppie o dei parenti la situazione non cambia di molto. Molti italiani hanno infatti deciso di fingere la separazione per pagare meno tasse immobiliari, ma ovviamente sconsigliamo queste pratiche.
Scopriamo invece nel dettaglio, cos’è l’usucapione, come sfruttarla al meglio e 10 modi per velocizzare il processo.
Usucapione veloce: cos’è e come nasce
L’usucapione è un termine antico che deriva dalla parola latina “usucapio” (metodo di acquisto nel diritto romano). Ad oggi, nella disciplina italiana, per usucapione si intende un metodo di acquisto di una proprietà a titolo originario; tale metodo si basa sul perdurare (per uno specifico lasso di tempo) del possesso su di un bene o immobile da parte di un soggetto che ne acquisisce la proprietà. In Italia l’usucapione è normato dall’articolo 1158 (e seguenti) del codice civile e prevede che, previo accordo di mediazione, sia reso possibile acquistare la proprietà a titolo originario.
Probabilmente l’usucapione come lo conosciamo oggi nasce in periodo romano, durante l’Impero. Fonti storiche sembrano avvalorare questa tesi e dimostrano che al tempo poteva essere oggetto di usucapione sia qualcosa di mobile che le cose immobili, purché si trattasse sempre di “res corporalis” (qualcosa che potesse essere posseduto). Tutto ciò che è stato rubato ad legittimo proprietario era escluso e questo è tuttora valido nel diritto italiano, così come gli oggetti oppure i beni in generale sottratti con metodi violenti ai loro legittimi possessori.
Ad oggi, il codice civile della legge italiana fa riferimento all’usucapione come ad un modo di acquisto di una proprietà a seguito del suo possesso pacifico (cioè in modalità non violente) ed ininterrotto (cioè protratto per un lasso di tempo). L’usucapione in Italia può essere applicato sia ad un bene mobile (ad esempio un quadro) che ad un bene immobile (l’esempio classico dell’abitazione).
L’usucapione, però, non è un processo di acquisizione veloce: infatti, è richiesto il possesso pacifico ed ininterrotto per un periodo temporale di almeno venti anni o di dieci anni nella variante veloce.
Anche nel caso di usucapione tra parenti, non sembra essere sufficiente un rapporto continuativo d’uso del terreno ma sono necessari altri requisiti.
Quando è pienamente trascorso questo periodo, spetta ad un giudice scelto l’onere di accertare un effettivo utilizzo e possesso del bene in esame. Sarà poi il giudice a validare l’usucapione e a decretare il passaggio della proprietà a colui che ne ha usufruito per vent’anni. È importante sottolinea che anche se il trasferimento di proprietà è automatico, è obbligatoria una sentenza di un tribunale per accertare il corretto usucapione. La sentenza sarà in seguito scritta nei Registri Immobiliari.
Usucapione: 10 modi per velocizzare il processo
Anche se la legge italiana, ed in particolare modo il codice civile, prevede un periodo definito di tempo perché l’usucapione si compia nella sua interessa – ossia i vent’anni che sono stati citati nelle righe sopra – esistono alcuni modi per velocizzare l’usucapione. Scopriamoli uno ad uno.
L’usucapione abbreviata
Il codice civile italiano contempla un particolare tipo di usucapione con una durata ridotta.
La forma abbreviata di usucapione si verifica in caso d’acquisto in buona fede di un bene immobile da parte di un soggetto non proprietario; questa forma abbreviata richiede che il possesso duri per 10 anni continuativi ed ininterrotti. Proprio il nostro Codice Civile disciplina l’usucapione abbreviato, nell’articolo 1159 Cod. civ. Ove si dispone letteralmente quanto citato: “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”. La buona fede è principio cardine dell’usucapione abbreviato, e deve essere dimostrata (la vera difficoltà di questo passaggio di proprietà sta proprio qui).
La buona fede
In termine giuridico, la buona fede è un argomento piuttosto complesso. È il modo migliore per velocizzare l’usucapione, ma come si può dimostrare? Questo comportamento non può essere limitato, per la legge italiana, ad una generica assenza di lesione del diritto altrui; bensì, il codice civile stabilisce che la buona fede debba esser fondata su un qualche titolo che possa giustificare l’uso ed il possesso del bene in questione. Per esempio non si può certamente parlare di buona fede, e quindi di usucapione veloce, quando la titolarità in capo all’alienante del bene trasferito sia in dubbio; in questi casi l’usucapione è sì valido, ma trascorso il periodo canonico ossia quello di venti anni.
Animus rem sibi habendi
Convincere il giudice di “animus rem sibi habendi” è essenziale per velocizzare il processo di usucapione. L’espressione “animus rem sibi habendi” deriva dal latino e letteralmente significa “intenzione di tenere qualcosa come se fosse proprio“, cioè la volontà di custodire ed utilizzare un bene mobile o immobile, esercitando su di esso il potere corrispondente a quello che eserciterebbe il titolare del diritto reale (Art. 1140 Codice civile in termini di possesso).
I testimoni
Un processo in tribunale per accertare la validità di usucapione è spesso un fenomeno lungo e macchinoso. Difatti il tempo che può essere impiegato è davvero notevole, basti pensare che mediamente la pratica per l’usucapione dura da 3 anni fino a 6 anni. Spesso e volentieri, una delle note dolenti di questi processi è la presenza dei testimoni; sentire tutti i testimoni è un sistema necessario ed indispensabile ma spesso farraginoso. Ecco quindi che un metodo per velocizzare l’usucapione è quello di cercare tutti i testimoni a proprio favore e di prepararli sul tema in modo da convincere con facilità il giudice che sosterrà il processo.
Le prove
Non solo sono essenziali i testimoni diretti ed indiretti, ma anche le prove dell’avvenuto possesso del bene o sfruttamento in buona vede dello stesso.
È essenziale farsi notare preparati, muniti di prove cartacee come il pagamento di tasse o tributi relativi al bene, oppure altre prove (anche fotografie) che dimostrino che nel tempo il soggetto ha accudito il bene e si possa oramai considerare proprietario dello stesso
L’accordo di mediazione
Quando si vuole eseguire un usucapione ci si deve rivolgere ad un avvocato il quale avvierà una pratica di mediazione presso il Ministero di Giustizia. Un accordo deve essere raggiunto da ambedue le parti e quando ciò avviene tale accordo subirà la formalizzazione da parte di un notaio. A volte però un accordo non si raggiunge: o perché non vi è intesa, o perché una delle parti non si presenta. In questi casi vi sarà un verbale negativo di mediazione, che dev’essere presentato in tribunale con una diretta conseguenza negativa sui tempi di processo. Partecipare attivamente agli accordi di mediazione aiuta a velocizzare l’usucapione.
Evitare gli appelli in giudizio
Come ogni processo, anche l’usucapione possiede i differenti gradi di giudizio: dal primo grado fino ad arrivare in Cassazione. È bene cercare di evitare questo perché passare da un grado all’altro complica notevolmente la faccenda e sopratutto la dilunga parecchio. Un buon avvocato ed una buona preparazione sul tema sono utili per evitare i diversi gradi.
Accordi con i precedenti proprietari
Accordarsi preliminarmente con i precedenti proprietari, se si è in buona fede ed in ottimi rapporti, può essere sicuramente uno dei modi più utili per velocizzare il processo. La loro testimonianza sicuramente gioca più che a favore.
Immediato pagamento dei contributi
La pratica di usucapione ha un costo: infatti è necessario pagare un contributo unificato (a scaglioni), una imposta di registro e varie imposte ipotecarie/catastali. Pagare diligentemente questi tributi velocizza notevolmente il procedimento di usucapione.
Evitare i beni statali
È utile ricordare a tutti coloro che si interessano di usucapione che quest’ultimo non può essere sfruttato per ogni tipologia di bene. Infatti, tutti i beni statali ossia di proprietà dello Stato (quindi di tutto il popolo) non sono soggetti a questo strumento di acquisizione. Rientrano nella categoria di beni statali le scuole, i parchi pubblici, i musei, le strade, le università, i tribunali.
